La crise du logement un impératif social et républicain*

L'étude de l'Agence Départementale d'information sur le logement dans le Bas-Rhin, publiée le septembre 2020, est particulièrement intéressante et nous inciterait à l’optimisme au vu de son titre : « Une forte contribution des produits d'investissement récents à l'offre locative privée ».

Inciter fiscalement : « c’est la loi et les prophètes » !

Le constat y est clair : « Dans le parc locatif privé récent, c’est-à dire construit après 2005, la part de logements encouragés par des incitations fiscales est prédominante ».

Reposant sur une analyse des évolutions des loyers dans 25 agglomérations, l’étude apporte un regard rigoureux et précis sur les dynamiques à l’œuvre : ce ne sont pas moins de neuf dispositifs de défiscalisation qui se sont succédé depuis 1984. L'objectif est toujours d'inciter les bailleurs à investir dans l'immobilier par des allègements fiscaux, en contrepartie d’une durée de mise en location minimale (généralement 9 ans) voire de réductions des loyers. Ainsi les derniers dispositifs en date ont-ils imposé des plafonds de loyers aux bailleurs selon un zonage prenant en compte le niveau de tension du marché locatif (« Duflot », 2013-2014 et « Pinel » depuis 2014).

Mais, quel que soit le dispositif, il est toujours fondé sur le calcul d’intérêt des investisseurs, donc reste ancré dans une stricte logique marchande. Pourtant, d’une part ces incitations fiscales façonnent largement le parc locatif, d’autre part elles représentent une charge fiscale non négligeable pour les contribuables. En effet, un rapport de l'inspection générale des finances de novembre 2019 en estime le coût budgétaire annuel pour l'État à environ 2 milliards d’Euros, soit une multiplication par quatre des coûts depuis 2005 !

Des incitations rentables pour les placements financiers mais peu sensibles aux besoins réels.

Mais regardons de plus près les conséquences de ces dispositifs sur le stock global et la composition du parc de logement au sein de l'Eurométropole de Strasbourg (EMS).

Depuis 2005 ce sont 8300 logements qui ont été construits en parc locatif privé collectif sur la commune de Strasbourg, soit 11 % du parc privé collectif : un résultat positif pourtant bien moindre que ceux atteints par la ville de Bordeaux (25 900 logements), de Toulouse (31 200) ou encore de Lyon (31 200).

Un autre fait marquant est que la proportion d'appartements du parc locatif privé entre la ville-centre et la périphérie est resté constante, quelle que soit l'époque de la construction : ce rapport est de 41 % pour la périphérie et de 59 % la ville-centre. Nous pouvons supposer que la rentabilité obtenue par les bailleurs est identique pour la ville centre et la périphérie. D'ailleurs l'écart de loyer du parc récent comparativement à celui de la génération 1991-2005 est positif au sein de l’EMS et en augmentation de l'ordre de 4 % contrairement à la plupart des autres agglomérations où une baisse est constatée.

Cette hausse est d'autant plus étonnante que la typologie des appartements construits sur les deux périodes a changé : entre la période 1991-2005 et celle après 2005 on constate une nette diminution du nombre de studios mis sur le marché, passant de 20 % à 7% de l’ensemble des constructions nouvelles. Or, le montant du loyer au m² est bien plus élevé pour les studios que pour les 2-3 pièces. L'explication se trouve dans l'augmentation conséquente des loyers des appartements 2 pièces (7 %) et 3 pièces (10 %) construits après 2005 comparativement à la période 1991-2005.

Une logique financière qui épouse les fluctuations des « prix du marché » mais qui introduit des distorsions importantes au niveau de la satisfaction des besoins.

Cette hausse distingue dès lors l’EMS des autres agglomérations en France : dans les autres villes, l’introduction massive de biens avec des niveaux de loyers plafonnés ont modéré la variation des loyers des logements produits avant cette période.

Une telle situation engendre bien évidemment des tensions sur le marché locatif, avec « des prix trop élevés pour les petits logements et une rareté de l'offre pour les grands logements ». De ce fait, les ménages les plus modestes et les familles nombreuses rencontrent des difficultés à trouver logement dans le parc locatif privé. C’est pourquoi le rôle du parc locatif est primordial au sein de l’EMS : 55 % des habitants sont locataires du logement occupé et, plus important, ils sont encore 35 % au sein du seul parc privé. Il en résulte une pression accrue sur le parc locatif social, ce dont témoigne le nombre de demandeurs de logement au sein de l'EMS en septembre 2020, qui s’élève à plus de 23 000 personnes face à un parc disponible de 1 logement pour … 5 demandes !

Malgré la « logique de marché » affichée … l’offre répond (très) mal à la demande !

Dans son rapport publié en avril 2020, l'observatoire départemental de l'habitat du Bas-Rhin pointe les défis à supporter au vu des évolutions récentes du parc de logements. Il mentionne notamment « un risque de déconnexion entre la production neuve et la réponse aux besoins locaux » et la nécessité de « Répondre aux besoins des plus défavorisés, dans un contexte local où la question des inégalités est très prégnante ».

Pour faire face aux besoins des populations et aux enjeux, s'en remettre aux lois du marché par les incitations fiscales est irresponsable.

Pour une fuite … en avant ?

C’est pourtant l’orientation que résume de manière directe en septembre 2020 Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) : « En matière de logement neuf, l’heure n’est plus aux remises en cause des aides (Pinel et PTZ), ni à la complexification de l’acte de construire ... Il nous faut plus de permis de construire, plus de digitalisation et moins de normes. »

Une telle politique est incapable de résoudre la pénurie de logements accessibles aux populations défavorisées, incapable de produire des types de logements correspondants aux attentes des locataires, de construire massivement des logements durables qui soient économes en énergie, tout en limitant l'artificialisation des sols.

Seule une politique volontariste, planifiée, sortant des logiques spéculatives et austéritaires peut répondre aux enjeux que connaît le secteur du logement, renforcé par la situation sanitaire et ses conséquences sociales.

Pour lutter contre les hausses des coûts du logement l’EMS doit réguler le parc privé, notamment en encadrant les loyers. Après Paris et Lille, le conseil de Lyon-Métropole a voté le 5 octobre 2020 le principe permettant de s’engager dans cette voie. Au regard des expériences passées sur Paris où l’encadrement a perdu son efficacité au fil du temps, son application devra être strictement contrôlé par l’EMS pour s’assurer du respect des règles par les bailleurs. La date limite pour se porter candidat à l’encadrement des loyers est fixé au 24 novembre 2020.

Passer des paroles aux actes : un office foncier solidaire permettrait d’abaisser les coûts de construction en luttant contre la spéculation foncière.

Pour mener une politique de construction massive de logements public, l’EMS se doit également d’utiliser pleinement les prérogatives de l’Office foncier solidaire, créé le 29 novembre 2019. Cet organisme permet de réduire le coût de la construction et de lutter contre la spéculation, en dissociant le prix du foncier de celui du bâti. Ainsi, Renaud Payre, vice-président chargé de l'habitat à la métropole lyonnaise a déclaré le 28 septembre 2020, lors de sa prise de fonction comme président de l’Office foncier solidaire, qu’il y avait nécessité « d’augmenter considérablement le nombre d’appartements proposés » pour aboutir à « une offre de 1 000 logements Bail Réel Solidaire par an » au lieu des 150 initialement prévus.

Face à l’urgence sociale dans le domaine du logement, L’EMS et ses nouvelles équipes municipales doivent passer de la (bonne) parole … aux actes !
 

Bref, il nous faut absolument sortir de cette  logique marchande qui a investi tous les domaines de la vie sociale et n'engendre que misère et exclusion pour l'immense majorité de la population.

Hervé Kempf l'affirme maintenant sans ambages : "Que crève le capitalisme ; ce sera lui ou nous !" (Ed. du Seuil, septembre 2020)

* La France est une République indivisible, laïque, démocratique et sociale (Article premier de la constitution de la Vème République, 5 octobre 1958)